Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР изначально был рассчитан исключительно на государственное управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Процесс приватизации жилья существенно не затронул организацию управления. В условиях возрастания доли приватизированных квартир в доме закон о приватизации сохранял обязательства по обслуживанию и ремонту жилого дома за теми жилищно-эксплуатационными предприятиями и организациями, которые обслуживали этот дом до приватизации.
Сегодня согласно новому Жилищному кодексу РФ управление жильем стало обязанностью собственников помещений: они должны поддерживать принадлежащие им жилые помещения и общее имущество дома в надлежащем состоянии.
Сейчас содержанием и текущим ремонтом многоквартирных домов в республике в основном занимаются муниципальные унитарные предприятия жилищно-коммунального хозяйства (ЖЭКи, ДЭЗы и т.п.). Со стороны жильцов их работа оценивается по большей части отрицательно. Поводов для такой оценки много. Общее состояние жилых домов и прилегающих придомовых территорий, как правило, неудовлетворительное. Плательщик коммунальной услуги, отчисляя ежемесячно в составе квартплаты свои деньги на “содержание и текущий ремонт”, не видит их возврата в виде полноценной услуги. Как показывает практика, работа этих предприятий сводится к устранению срочных аварийных ситуаций, при этом плановый ремонт заменен аварийным.
Поэтому в основу концепции реформирования ЖКХ положено формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального хозяйства, которое должно осуществляться путем перехода на договорные формы взаимоотношений и исключения прямого влияния муниципалитетов на финансово-хозяйственную деятельность предприятий ЖКХ.
Что же меняется в управлении многоквартирными домами и в договорных отношениях между поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг в связи с введением Жилищного кодекса?
В течение года с момента его выхода собственники жилых помещений в многоквартирном доме (жильцы и муниципалитеты-собственники неприватизированных квартир) обязаны выбрать способ управления общим имуществом многоквартирного дома.
В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать на общем собрании один из следующих способов:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (что предусмотрено федеральным законом);
управление управляющей организацией.
* При непосредственном управлении многоквартирным домом все общие вопросы (ст.164 ЖК РФ) решают непосредственно сами собственники на основании решения общего собрания (проголосовало более 50% собственников или представителей). Собственники вправе выбрать несколько путей по управлению. Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой. В-третьих, они могут выбрать одного уполномоченного из своего числа или пригласить иного представителя, действующего на основании доверенности в письменной форме.
Но представитель, которому собственники помещений выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. При возмездном договоре с собственниками о выполнении (предоставлении) конкретных работ (услуг) он должен в зависимости от предмета договора квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
Договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны заключаться на основании решения общего собрания. При этом все собственники помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры водоснабжения, водоотведения, электрогазоснабжения, отопления должны самостоятельно заключаться каждым собственником помещения от своего имени.
Такой способ управления могут выбрать собственники небольших малоквартирных домов.
Недостаток такого способа - невозможность качественного проведения работ собственными силами жильцов в домах, имеющих сложное внутридомовое оборудование и большую этажность, так как необходимо наличие соответствующих лицензий (строительных, электрогазотеплоснабжения) на проведение внутридомовых работ.
* Управление многоквартирным домом ТСЖ (ЖСК) и другим потребительским кооперативом - некоммерческая форма управления. Высший орган - общее собрание. Текущая деятельность осуществляется правлением и его председателем.
ТСЖ (ЖСК) вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно (своими органами управления путем включения соответствующих работников в штат), так и привлекать для этого внешнюю управляющую организацию (или управляющего). ТСЖ обязан заключить договоры на содержание и текущий ремонт жилых помещений в многоквартирном доме с жильцами, не являющимися членами товарищества.
Порядок организации и деятельности ТСЖ (ЖСК) определен статьями 139-152 ЖК РФ.
* Управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей организацией (компанией).
Управляющей организацией (управляющим) может быть или юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель. Законодательно созданы условия по открытости (доступности) рынка по управлению жилыми домами, то есть для конкуренции между управляющими организациями.
В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений могут выбрать конкретную управляющую организацию, сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления. Выбранная управляющая организация вправе оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома как самостоятельно (своими силами), так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации.
Управляющие организации должны иметь возможность самостоятельно решать, какими силами и как организовать работу диспетчерского пункта, иметь ли свое аварийное подразделение или заключить договор на обслуживание со сторонней организацией, какую выбрать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь ли в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление централизованно, нанимать дворников или приобрести уборочную технику, сколько иметь электриков, сантехников, уборщиц и т.д. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков - собственников помещений в каждом конкретном доме, которые будут оценивать результат и оплачивать цену договора управления.
Согласно нормам ЖК РФ выбранная управляющая организация должна быть единственным юридическим лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и предоставление коммунальных услуг.
Если жильцы домов не самоорганизовались в ТСЖ и не выбрали иной способ управления, тогда обязанность в выборе управляющей организации ложится на органы местного самоуправления, которые должны ее выбрать на открытом (публичном) конкурсе.
Уже сейчас, не дожидаясь 2006 года, районными и городскими органами местного самоуправления республики через средства массовой информации должна проводиться постоянная разъяснительная работа с населением о грядущем изменении форм управления жилыми домами. Параллельно в целях контроля за деятельностью управляющих организаций муниципалитетам необходимо разработать критерии оценки их работы, а также подготовиться к открытому конкурсу по их выбору.
При наличии в жилом доме как приватизированных, так и муниципальных квартир проведение общего собрания жильцов по выбору способа управления многоквартирным домом должно проводиться с участием представителей органов местного самоуправления в лице уполномоченных, которые будут иметь право голоса в части муниципальных квартир, имеющихся в данном жилом доме. Статьями 44-48 ЖК РФ определен порядок проведения общих собраний собственников жилых помещений.
Органы местного самоуправления уже к концу 2005 года должны сформировать реестр управляющих организаций на основе объявления конкурса на аккредитацию в данном муниципальном образовании управляющих компаний. Такой реестр аккредитованных управляющих компаний или управляющих, доводимый гражданам на собраниях собственников жилых помещений, поможет им в выборе способа управления и управляющей организации.
Виктор Попов,
министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РМЭ.
