Авантюра ли это?
Первые шаги
Главное: продать квартиру может ТОЛЬКО ее собственник. Начните вот с чего: поищите-ка в ящиках, какие у вас есть, документы на квартиру. Если в советские годы у нас у всех был только ордер, то с 90-х годов у многих появились документы, которые доказывают: моя квартира - это моя собственность. Это могут быть: документ прежней купли (продажи) квартиры, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор мены квартиры, покупки ее по долевому участию и т.п. Если же у вас только ордер и все, вам для начала надо приватизировать квартиру. Это ОБЯЗАТЕЛЬНО. С неприватизированным жильем вы ничего сделать не сможете, оно пока не ваше, а государственное.
Приватизация -это еще не все!
С 1991 года началась БЕСПЛАТНАЯ ОДНОРАЗОВАЯ приватизация жилья. И многие этим воспользовались. Но. Раньше договоры о приватизации регистрировались в БТИ (на селе - в сельсоветах). А вот с 2000 года полномочия по государственной регистрации жилых помещений в Марий Эл были переданы органам юстиции. То есть если у вас имеется договор о приватизации, но на нем нет штампа БТИ до 2000 года, то тогда вам прежде чем продать квартиру, надо обратиться в УФРС и зарегистрировать (подтвердить) свои права.
Техпаспорт как начало начал
На регистрацию нужно идти с пакетом документов. В принципе, ничего страшного. Правда, бумаги придется ходить-собирать. Первое - надо заказать ТЕХПАСПОРТ на квартиру. В столице вы приходите со своим личным паспортом и ордером на жилье (либо договором о приватизации) в Йошкар-Олинское отделение филиала ФГУП “Ростехинвентаризация” по РМЭ. Это бывшее БТИ, адрес: Советская, 173 (“кривой” магазин). Дни приема для граждан (для физ. лиц): пнд, ср, птн, сб, время: с 8.30 до 16.45. Сейчас бумаги стоят денег. Платите 526 руб. и ожидаете оформления техпаспорта в течение месяца. Хотите быстрее? Платите. Вам его оформят за неделю - и вдвое дороже. В течение этого времени к вам домой придет сотрудник и осмотрит квартиру. И пригласит забрать техпаспорт. Все.
Есть минимальный пакет? Регистрировать!
Итак, у вас два документа: договор о приватизации и техпаспорт. Это минимальный пакет документов, с которыми уже можно идти в УФРС. Куда? В Горномарийском, Волжском и Звениговском районах есть отделы УФРС на местах с полным рабочим циклом. В других районах работает сотрудник, который ведет прием документов и отвозит их в Йошкар-Олу. В столице прием документов ведется по адресу: ул.Анциферова, 10б. Время работы с клиентами: с 8.30 до 16.30, дни: пнд, вт, ср, чтв, сб. Прийти сюда должны ВСЕ, кто участвовал в приватизации. Либо приходят все “в живую”, либо - если человек тяжко болен - его представляет другое лицо по нотариально оформленной доверенности. Ну и готовьте деньги: за регистрацию ваших прав взимается госпошлина - 500 рублей. Касса работает здесь же, в зале. Документы подаются в двух экземплярах, один из которых подлинный.
Алгоритм: от окна к окну
Теперь как вести себя в УФРС, скажем, на улице Анциферова. Вокруг висят стенды, объясняющие, какие документы для какой операции нужны, сколько что стоит. Не разобрались сами? Свой вопрос вы можете задать администратору в окне № 1. Этот человек может проверить (БЕСПЛАТНО) комплектность ваших документов, готовность их на сдачу. Далее, подача документов начинается с заявления. Все образцы заявлений также вывешены на стендах. Многие выстаивают очередь в то же окно №1, чтобы получить для этих заявлений бланки. Это НЕ обязательно! Заявление можно написать от руки - принесите с собой лишь лист белой бумаги. Администратор может подсказать, как его заполнить.
Куда нести бумаги?
Итак, у вас есть документы, написано заявление, уплачена госпошлина? Теперь вперед, на сдачу! Это делается в любом открытом окне, с №2 по №8. Правда, сотрудников не хватает, их порой меньше, чем окон. Сдали документы? Хорошо. РЕГИСТРАЦИЯ НАЧАЛАСЬ! И продлится она не более месяца. Срок не для того, чтоб бумаги отлежались. В эти дни оцениваются личность заявителя, его полномочия, владелец ли это квартиры. Уже не раз бывало, когда мошенники подделывали документы, пытаясь продать чужую квартиру, ну а кто-то хотел продать квартиру свою, но - повторно. Чтобы отсечь эти попытки, и проводится правовая экспертиза. Через месяц вы приходите сюда же, на Анциферова, и получаете свидетельство о госрегистрации. Вы подтвердили свои права на квартиру. Теперь ее МОЖНО ПРОДАВАТЬ.
Продаем квартиру. С умом
Вы нашли покупателя на свое жилье? (Мы пока опускаем процесс поиска покупателя, это тема отдельного разговора! - С.С.). Тогда в путь: новый забег по кабинетам. Вы опять идете в УФРС, только регистрируете уже саму сделку купли (продажи) жилья. Госпошлина - тоже 500 рублей, регистрация сделок - в отдельном окне.
Еще раз: что у вас на руках? Документы, подтверждающие право на квартиру, есть. Техпаспорт вы оформили - он действителен в течение 5 лет (только если вы НЕ делали перепланировку). Но сейчас нужна еще и копия поквартирной карточки из ЖКО - документ, отражающий всех прописанных в квартире лиц.
А если вы живете не один? Еще одна бумага. Допустим, в договоре о приватизации вписаны двое: мама и ее несовершеннолетний ребенок. По закону дите приобретает право на жилье с момента рождения. И значит, мама должна еще пройти органы опеки и попечительства и получить разрешение на продажу доли квартиры, принадлежащей ребенку.
И еще. Если вы продаете квартиру, которую когда-то купили, будучи в браке, то требуется согласие вашего супруга на продажу. Это уже “совместно нажитое” имущество.
Чего бояться покупателю?
Есть такой документ - выписка из Единого государственного реестра права. Он, будто рентген, просвечивает квартиру насквозь: в какой она собственности, кто владелец и каковы ограничения к применению. Последнее очень важно: либо здесь прописаны дети, либо жилье под арестом суда, либо человек УЖЕ подал документы на регистрацию, а значит, желает продать квартиру ЕЩЕ раз и т.п.
Чтобы получить выписку на интересующую вас квартиру, пишите заявление и идите с ним - в столице - на ул.Чехова, 73а. Покажете паспорт, заплатите госпошлину 100 рублей. И за 5 рабочих дней такая “просвечивающая” информация выдается любому гражданину по любому объекту.
Когда расставаться с деньгами?
А теперь самый трепещущий вопрос: “А деньги?!” Случается, что покупатели, приходя на регистрацию, УЖЕ отдали деньги за квартиру. Иногда их вводят в заблуждение, уверяя, что при отдаче документов на регистрацию квартира становится вашей. Нет! Повторю: подача бумаг - это только НАЧАЛО процесса регистрации. Вот когда ЧЕРЕЗ МЕСЯЦ получите документы - да, зарегистрировано, - тогда вы стали собственником.
Прямо сюда, в УФРС, деньги нести, конечно, не стоит. Расплачиваться здесь, сидя где-нибудь в машине, чертовски неудобно. Да и страшно в городе с сотнями тысяч рублей. Рассказывают про покупателя жилья, который после регистрации с мешком денег пошел на рынок, потом ходил “по делам”, а вечером у него отняли ВСЕ деньги в подъезде. Оно вам надо?
Как же платить, наличными?
Не обязательно. Есть масса других путей передачи денег. В договоре большинство смотрит только на сумму - ага, совпадает, порядок. А надо ЧИТАТЬ ДОГОВОР. Существенная его часть: порядок расчета. Так вот, мы с вами этот порядок можем определить сами. И потребовать его внесения в договор. Можно провести передачу денег через банковские ячейки. Можно вообще не носить с собой пачки банкнот, а провести их “безналичкой” через расчетный счет. Что мешает? Нужды ходить с деньгами в кармане нет.
Судебные споры
Вы можете вернуть часть денег!
Именно так. Это называется налоговый вычет. Подобная льгота полагается и покупателю, и продавцу.
Если вы продаете квартиру, которая была у вас в собственности более 3 лет, вы не платите налогов с ее продажи вообще. Если менее 3 лет, то не платите с миллиона (скажем, продав квартиру за миллион двести тысяч, вы платите налоги только с двухсот тысяч).
Теперь - если вы покупатель. ЛЮБОЙ работающий человек имеет право вернуть себе 13 процентов от суммы, заплаченной за покупку (строительство) жилья (учитывается сумма не более миллиона рублей). Эти деньги вам может компенсировать государство. Почему? Вы сами решили свою жилищную проблему, освободив от ее решения страну. За это и льгота.
Механизм таков: купив жилье, вы пишете заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. В результате подоходный налог, взимаемый с вас на вашей работе, уменьшают. “Живые” деньги вам никто не вернет, зато вы экономите на налогах.
А ведь, учитывая стоимость квартир, речь идет об очень серьезных суммах. Скажем, купив жилье за 750 тысяч, вы вернете себе - опосредованно, через налоги - аж 80 тыс. рублей! Правда, воспользоваться правом на налоговый вычет можно только один раз, начиная с 2000 года. Да и экономия эта может растянуться на несколько лет. Но все равно заманчиво.
СЕРГЕЙ СМИРНОВ.
Стоит ли обращаться к риелторам или можно купить квартиру самому? Как отличить “черного” риелтора и каких каверз от него ждать? Криминальные истории, связанные с продажей жилья. Это и многое другое мы обсудим через неделю в следующем еженедельнике “Марийская правда”. Дождетесь?
